Collateralized Mortgage Obligations (CMOs), manchmal auch als Real Estate Mortgage Investment Conduits (REMICs) bezeichnet, sind eine der wenigen innovativen Anlagemethoden, die in der heutigen Anlagewelt verfügbar sind. CMOs bieten relative Sicherheit, regelmäßige Zahlungen und deutliche Renditevorteile gegenüber anderen bekannteren festverzinslichen Wertpapieren mit vergleichbarer Kreditqualität.
Um spezifische Anlageziele zu erreichen, wurde eine Vielzahl von CMO-Wertpapieren mit unterschiedlichen Cashflow- und erwarteten Laufzeitmerkmalen entwickelt. Während CMOs den Anlegern Vorteile bieten, bergen sie auch bestimmte Risiken, die in diesem Dokument näher erläutert werden. Um festzustellen, ob CMOs in Ihr Anlageportfolio passen, sollten Sie zunächst die Besonderheiten dieser Wertpapiere verstehen.
CMOs wurden erstmals 1983 eingeführt. Das Steuerreformgesetz von 1986 erlaubte es CMOs, in Form von REMICs zu emittieren, was bestimmte Steuer- und Buchhaltungsvorteile für Emittenten und bestimmte große institutionelle und ausländische Anleger mit sich brachte. Heutzutage werden fast alle CMOs in REMIC-Form ausgegeben. Denken Sie daran, dass in dieser CMO-Erklärung REMICs und CMOs austauschbar sind.
DIE BAUSTEINE DER CMOS-Hypothekendarlehen und Mortgage Pass-Throughs. Wenn ein CMO gegründet wird, beginnt er mit einem Hypothekendarlehen, das von einem Finanzinstitut (z. B. einer Sparkasse, einer Geschäftsbank oder einer Hypothekenbank) gewährt wird, um das Haus eines Kreditnehmers oder andere Immobilien zu finanzieren. Der Hausbesitzer zahlt das Hypothekendarlehen in der Regel in monatlichen Raten zurück, die sich aus Zinsen und „Kapital“ zusammensetzen. Über die Laufzeit des Hypothekendarlehens nimmt der Zinsanteil der Zahlungen in den ersten Jahren allmählich ab, während der Kapitalanteil zunimmt.
Um Mittel zur Generierung weiterer Kredite zu erhalten, „bündeln“ Kreditgeber entweder Gruppen von Krediten mit ähnlichen Merkmalen, um Wertpapiere zu schaffen, oder verkaufen die Kredite an Emittenten von Hypothekenpapieren. Die am häufigsten aus Hypothekendarlehenspools geschaffenen Wertpapiere sind „Mortgage Pass-Through Securities“ (MBS) oder „Participation Certificates“ (PCs). MBS stellen eine direkte Eigentumsbeteiligung an einem Pool von Hypothekendarlehen dar. Da die Hausbesitzer, deren Kredite sich im Pool befinden, ihre Hypothekendarlehenszahlungen leisten, wird das Geld anteilig an die Inhaber der Wertpapiere verteilt.
Mehrere Faktoren können die Zahlungen der Hausbesitzer beeinflussen. Typischerweise wird der Hausbesitzer das Hypothekendarlehen „vorausbezahlen“, indem er die Immobilie verkauft, die Hypothek refinanziert oder das Darlehen auf andere Weise ganz oder teilweise abbezahlt. Die meisten Hypotheken-Pass-Through-Wertpapiere basieren auf festverzinslichen Hypothekendarlehen mit einer ursprünglichen Laufzeit von 30 Jahren. Die Erfahrung zeigt jedoch, dass die meisten dieser Hypothekendarlehen deutlich früher zurückgezahlt werden.
Während die Gründung von MBS den Sekundärmarkt für Hypothekendarlehen durch deren Bündelung und den Verkauf von Anteilen am Pool erheblich vergrößerte, weist die Struktur solcher Wertpapiere inhärente Einschränkungen auf. MBS sind nur für Anleger mit einem bestimmten Anlagehorizont attraktiv – im Durchschnitt 10–12 Jahre.
CMOs wurden entwickelt, um Anlegern ein breiteres Spektrum an Anlagezeitrahmen und eine größere Cashflow-Sicherheit zu bieten, als dies zuvor bei MBS möglich war. Der CMO-Emittent stellt ein Paket dieser MBS zusammen und verwendet sie als Sicherheit für ein Wertpapierangebot mit mehreren Klassen. Die verschiedenen Wertpapierklassen in einem CMO-Angebot werden als Tranchen bezeichnet, abgeleitet vom französischen Wort für Scheibe. Die CMO-Struktur ermöglicht es dem Emittenten, den durch die Sicherheit generierten Kapital- und Zins-Cashflow in einer vorgeschriebenen Weise, wie im Prospekt des Angebots definiert, auf die verschiedenen Tranchen umzuleiten, um unterschiedliche Anlageziele zu erreichen. Baufinanzierung